STJ decide: Bem de família não perde a proteção contra penhora em razão do seu alto valor
🏠 O Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio da Terceira Turma, decidiu ser legítima a cobrança de taxas por condomínio constituído em parcelamento irregular quando demonstrado que o proprietário do imóvel teve ciência dos encargos e anuiu expressamente, por escrito, com a obrigação de contribuir.
O caso teve origem em ação de cobrança proposta para o recebimento de cotas referentes a período aproximado de cinco anos. Embora o pedido tenha sido inicialmente julgado improcedente, o Tribunal de origem reformou a sentença ao reconhecer que a proprietária havia manifestado expressamente sua concordância com a cobrança das taxas.
No julgamento do recurso especial, o STJ afastou a aplicação automática dos entendimentos consolidados no Tema 492 do Supremo Tribunal Federal e no Tema 882 do próprio STJ. Segundo o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a aplicação de precedentes exige a verificação de sua efetiva aderência aos elementos fáticos e jurídicos do caso concreto.
Os precedentes invocados pela proprietária protegem, em regra, a liberdade de associação daqueles que não anuíram à obrigação de contribuir com entidades associativas. No caso analisado, entretanto, o Tribunal verificou a existência de consentimento voluntário e expresso quanto à assunção da obrigação, circunstância suficiente para distinguir a situação concreta dos entendimentos anteriormente firmados pelas Cortes Superiores.
O relator também afastou a alegação de coisa julgada, destacando que a nova cobrança estava relacionada a período posterior e fundamentada em fatos e circunstâncias jurídicas distintos daqueles analisados no processo anterior.
Com isso, o STJ reafirmou a relevância da autonomia da vontade e da manifestação expressa das partes na constituição de obrigações. Demonstrada a anuência voluntária do proprietário, a obrigação assumida contratualmente pode legitimar a cobrança, ainda que a discussão envolva entidade constituída em contexto diverso do condomínio edilício tradicional.
Na prática, a decisão reforça a importância da adequada formalização das relações jurídicas e da documentação das obrigações assumidas pelas partes. Para proprietários, empreendedores e gestores de empreendimentos imobiliários, o precedente evidencia que a análise da validade de uma cobrança não pode se limitar à denominação da entidade envolvida, devendo considerar as circunstâncias concretas e, especialmente, os compromissos expressamente assumidos
🔍 Fonte: BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.899.963/SP. Relator: Ministro Antonio Carlos Ferreira. Relatora para o acórdão: Ministra Maria Isabel Gallotti. Quarta Turma. Julgado por maioria em 4 de agosto de 2026.
✍️ Por: Tatiany Palma Cohen - OAB/RS 141.780
